درباره بحران مسکن در ایران
با تلاطم بازارها در ایران، بحران مسکن وارد فاز تازهای شده است. در فراسوی این بحران دو نیروی اجتماعی رویاروی یکدیگر ایستادهاند. یکی، گروه کمشماری که از بحرانها و تلاطمهای بازار سودهای افسانهای حاصل می‌کنند و اگرهم خواستار تخفیف بحران باشند، مهار همیشگی آن را در جهت منافع خود نمییابند. دیگر، اکثریت اقشار اجتماعی که ناامید از آینده، نظارهگر نیستشدگی داشتههای خود هستند. گزارش زیر میکوشد پس از تشریح بحران مسکن در ایران و تأمل برعلتها و پیامدهای این امر، به نقد راهکارهای ارائه شده از سوی نیروهای نزدیک به قدرت سیاسی پرداخته و راهکارهای موثر در مهار این بحران را بازشناسی کند.
مسئله چیست؟
بحران مسکن در ایران وارد مرحله تازهای شده است. طبق گزارش بانک مرکزی در خردادماه سال ۹۹ ( جدول شماره یک) متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به ۱۹ میلیون تومان رسیده و در زمان نگارش این گزارش روند افزایشی آن همچنان ادامه دارد. این امر بدان معنی است که اگر یک آپارتمان ۷۵ تا ۸۰ متری را به عنوان نیاز در حد متوسط یک خانوار تهرانی در نظر بگیریم. این خانوار برای تهیه مسکنی در حد متوسط باید رقمی حدود ۱٫۵ میلیارد تومان بپردازد. با مقایسه این رقم با متوسط درآمد یک خانوار تهرانی به عمق فاجعه پی میبریم. طبق محاسبات مرکز آمار ایران متوسط درآمد ماهانه یک خانوار شهری در سال ۱۳۹۸ درحدود ۴۵ میلیون ریال بوده که این رقم برای شهر تهران درحدود ۵۳ میلیون ریال برآورد شده است. با احتساب ۱۵ درصد افزایش، درآمد یک خانوار تهرانی در سال ۹۹ بطور متوسط رقمی معادل ۶۱ میلیون ریال می‌شود.
بر این بنیاد، اگر متوسط درآمد ماهیانه یک خانوار تهرانی را در حدود ۶ میلیون تومان در نظر بگیریم (یعنی معادل ۷۲ میلیون تومان در سال) این خانوار اگر هیچ مخارج دیگری نداشته باشند باید ۲۱ سال پسانداز کند تا قدرت خرید یک مسکن منطبق بر نیاز متوسط را داشته باشد. حال اگر ترکیب هزینه‌های خالص سالانه یک خانوار شهری را که توسط مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۴ (نمودار شماره ۱) در نظر بگیریم و فرض را بر این بگذاریم این ترکیب، ترکیب مناسبی برای یک زندگی معمولی است و تا به امروز دستخوش تغییر چندانی نشده است ( یعنی ۶۶٫۳ درصد هزینه‌های خانوار به هزینههایی غیر از مسکن اختصاص یابد)، آنگاه زمان انتظار خانواده مورد نظر برای خرید مسکن بطور تقریبی تا ۶۳ سال افزایش می‌یابد. البته اگر در این ۶۳ سال هیچ هزینه مسکنی نداشته باشد و به رایگان درجایی سکونت کند.
جدول شماره ۱: متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی و تعداد معاملات واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در خرداد ۱۳۹۹
وضعیت در مورد اجاره مسکن نیز از همین الگوی آشفته پیروی می‌کند. یعنی اگر یک خانوار تهرانی در سال ۹۴ ش. ۶۶٫۳ درآمد خود را به هزینه‌های چون پوشاک، بهداشت، ملزومات و وسایل زندگی، حمل ونقل، تفریحات و غیره اختصاص میداده، اکنون تنها توانایی اختصاص ۳۴٫۴ درصد از درآمد خود به این هزینهها را خواهد داشت. زیرا طبق تحقیقات میدانی، برای یک خانه متوسط دوخوابه، دستکم باید رقمی معادل ۴ میلیون تومان را بصورت ماهیانه پرداخت کند.
فراموش نکنیم که وضعیت تشریح شده مربوط به دهکهای درآمدی متوسط است و با این وصف وضعیت برای دهکهای درآمدی پایینتر که هر روز بر شمار آنها افزوده می‌شود فاجعهبار است. در سال ۱۳۹۹ مجموع دریافتی کارگران حداقل بگیر و متأهل در سال ۹۹ با احتساب افزایش ۳۱۸ هزار تومانی حداقل مزد، حق مسکن ۱۰۰ هزار تومانی، بن خواربار ۴۰۰ هزار تومانی و سایر مزایای جانبی مزد و حق اولاد به حدود سه میلیون تومان میرسد. با این احتساب درآمد وی کفاف خرید مسکن برای یک دوره عمر متعارف را نخواهد داد و در بهترین حالت باید در خانه‌های نامناسب حدود ۴۰ متری با حداقل معاش، گرسنگی و سوءتغذیه سرکند. از این رو بیشترین تقاضای سرکوب‌شده مسکن به کارمندان دونپایه شرکت‌های غیردولتی و دولتی، کارگران و پرولتاریای شهری و روستایی اختصاص می‌یابد.
نمودار شماره ۱: ترکیب هزینه‌های خالص سالانه یک خانوار شهری در سال ۹۴ (مرکز آمار ایران)
این وضعیت در حالی شکل گرفته که بازار مسکن دچار رکود تورمی است (نمودار شماره ۲). به گفته وزیر راه، مسکن و شهرسازی، «میزان معاملات در بازار مسکن نسبت به سال گذشته ۷۰ الی ۸۰ درصد کاهش یافته است. بیش از ۶۰ درصد واحد‌هایی که در اردیبهشت و خردادماه معامله شده‌اند، واحدهای بزرگ با متراژ بیش از ۱۶۰ تا ۱۸۰ متر بودهاند و این امرنشان‌دهنده آن است که پول‌های سفته بازی و سوداگرانه برای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن شده‌اند.» به این ترتیب کاهش تقاضا در بازار مسکن مانع افزایش قیمت‌ها نشده است. تداوم این روند به معنای کاهش سرمایه‌گذاری در مسکن است که خود عاملی در جهت افزایش قیمت‌ها و ژرفا یافتن بحران خواهد بود. این روندها یکبار دیگر ثابت می‌کنند که نیروهای کور بازار قادر به تعادلبخشی به بازارها نخواهند بود و افسانه دست نامرئی با واقعیتهای اقتصادی همخوانی ندارد.
نمودار شماره ۲
منبع: اقتصاد برتر
اگر بازارها در ایران بهگونهای عمل کردهاند که مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای بدل کنند دیگر نیاز واقعی افراد به مسکن تنها مؤلفه تعیین‌کننده نیست. سوداگران و واسطهها به بازیگران اصلی بازار تبدیل شده است و سفتهبازی و احتکار نیاز واقعی را سرکوب کرده است. اگر مسکن شهری ۷۵ متر مربعی را ضابطه‌ی متوسط بگیریم و مطابق جدول شماره ۱ و نمودار شماره ۳ هزینه‌ی خرید واحد مسکونی برای اقشار متوسط به طور متوسط متر مربعی ۱۹ تا ۲۰ میلیون تومان و برای اقشار پایینی بطور متوسط ۱۰ میلیون تومان باشد، هر واحد مسکونی ۳۰۰ متر مربعی برجی در تهران که طبق آمار رسمی و نه واقعی به قیمت متوسط ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان معامله می‌شود، باید معادل ۱۵ واحد مسکونی اقشار متوسط و ۲۰ واحد مسکونی برای اقشار پایینی باشد. به این ترتیب وقتی یک واحد مسکونی اعیان‌نشین در برج‌های شمال تهران خالی می‌ماند، یعنی معادل نیاز ۱۵ تا ۲۰ خانوار عادی و کم درآمد، احتکار می‌شود. یکی دیگر از معجزات اقتصادی بازار آزاد.
نمودار ۳: متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در مناطق مختلف تهران
منبع: اقتصاد برتر
مقایسه قیمت مسکن در ایران با سایر کشورها درک مناسبتری از بحران مسکن در ایران ارائه می‌دهد. در یکی از جدیدترین گزارشهای ارائه شده در این خصوص مقایسه قیمت مسکن در شهرهای مختلف دنیا برپایه میانگین قیمت مسکن و میانگین درآمد متوسط ساکنان هر شهر بررسی شده است. در این گزارش هزینه اجاره یک آپارتمان دو خوابه با امکانات معمولی، در محلهِ متوسطی از شهر معیار مقایسه قرار گرفته است. نتایج مطابق جدول زیر است.
جدول شماره ۲: مقایسه نسبت هزینه مسکن به درآمد در تهران با برخی شهرهای جهان
| نام شهر | متوسط درآمد ماهیانه(دلار) | متوسط اجاره بهای ماهیانه مسکن (دلار) | نسبت هزینه مسکن به درآمد |
| کوالالامپور | ۸۹۰ | ۴۸۰ | ۰٫۵۴ |
| استانبول | ۸۷۰ | ۵۰۰ | ۰٫۵۷ |
| آتن | ۱۶۵۰ | ۶۰۰ | ۰٫۳۶ |
| پراگ | ۱۶۸۰ | ۸۷۰ | ۰٫۵۲ |
| لیسبون | ۱۸۳۰ | ۹۰۰ | ۰٫۴۹ |
| مادرید | ۲۴۰۰ | ۱۱۰۰ | ۰٫۴۶ |
| بروکسل | ۳۸۰۰ | ۱۱۶۰ | ۰٫۳۰ |
| وین | ۴۱۰۰ | ۱۱۷۰ | ۰٫۲۹ |
| برلین | ۳۹۰۰ | ۱۱۶۰ | ۰٫۳۰ |
| پاریس | ۳۴۰۰ | ۲۸۰۰ | ۰٫۸۲ |
| لندن | ۳۴۰۰ | ۲۴۰۰ | ۰٫۷۰ |
| استکهلم | ۴۶۰۰ | ۱۵۵۰ | ۰٫۳۴ |
| هلسینکی | ۴۰۰۰ | ۱۷۰۰ | ۰٫۴۲ |
| شیکاگو | ۵۲۰۰ | ۱۴۰۰ | ۰٫۲۷ |
| تورنتو | ۳۷۰۰ | ۱۵۵۰ | ۰٫۴۲ |
| تهران | *۳۰۵ | ۲۰۰ | ۰٫۶۶ |
منبع : پایگاه اطلاع‌رسانی اینپین
* مرکز آمار ایران
مرکز آمار ایران متوسط درامد ماهانه یک خانوار شهری در سال ۱۳۹۸ را درحدود ۴۵ میلیون ریال برآورد کرده که این رقم برای شهر تهران درحدود ۵۳ میلیون ریال برآورد شده. با احتساب ۱۵ درصد افزایش این رقم برای سال ۹۹ درآمد یک خانوار تهرانی بطور متوسط رقمی معادل ۶۱ میلیون ریال می‌شود. با محاسبه دلار ۲۰۰۰۰ تومانی درآمد متوسط یک خانوار تهرانی چیزی معادل ۳۰۵ دلار در ماه خواهد بود. اگر همانگونه که در بالا اشاره شد متوسط اجاره مسکن در شهر تهران را ۴ میلیون تومان در ماه در نظر بگیریم، آنگاه با لحاظ دلار ۲۰هزار تومانی، این رقم معادل ۲۰۰ دلار ایالات متحده می‌شود. بر این بنیاد مشاهده می‌شود که نسبت هزینه مسکن به درآمد در شهر تهران بسیار بالاتر از شهرهایی چون مادرید، بروکسل، برلین، شیکاگو و تورنتو است که از پیشرفتهترین شهرهای جهان هستند.
شهرهای کمتر توسعهیافتهتری مانند استانبول، آتن و پراگ (البته به نسبت بروکسل، برلین و غیره) هم هزینه مسکن به درآمد کمتری از تهران دارند. در این میان تنها شهرهای لندن و پاریس وضعیت هزینه مسکن به درآمد بالاتری از تهران دارند. البته در ارتباط با این مقایسه دو نکته را نباید فراموش کرد یکی اینکه در مورد تهران آمار رسمی مورد استفاده قرار گرفته‌اند در حالیکه آمار واقعی نسبت هزینه مسکن به درآمد در شهر تهران را بسیار بالاتر نشان می‌دهند و دیگر اینکه تهران به عنوان پایتخت کشوری کمتر توسعهیافته در مقایسه با شهرهایی قرار گرفته است که متروپلهای جهانی هستند. تأمل بر این دو نکته درک بهتری از عمق بحران مسکن در تهران را نشان می‌دهد.
همچنین باید یادآور شد که بحران مسکن در ایران منحصر به ماههای اخیر و رشد شتابان قیمت سکه و ارز و غیره در این مدت نیست. در این ارتباط گزارش یکی از خبرگزاریها در مهرماه سال ۱۳۹۸ که به مقایسه چند نمونه آگهی فروش مسکن در گران ترین شهرهای جهان با تهران پرداخته، شاهد خوبی در این ارتباط است. این گزارش نشان می‌دهد که قیمت مسکن در شمالی‌ترین نقطه تهران از قیمت واحدهای مسکونی سوپر لوکس و ویلایی در گران‌ترین مناطق کشورهای خارجی بیشتر بوده است. ضمن آنکه مصالح ساختمانی و تجهیزاتی که در این واحدها استفاده می‌شود به هیچ عنوان قابل مقایسه با مصالح ساختمانی در ایران نیست. برای مثال یک واحد مسکونی ۱۳۲ مترمربعی با تمام امکانات رفاهی در منطقه منهتن آمریکا ۴ میلیارد و ۲۹۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده و یک واحد مسکونی ۱۳۵ متری واقع در منطقه آجودانیه ۵ میلیارد ۲۰ میلیون تومان. یا یک واحد مسکونی ۲۰۰ متری واقع در فلوریدا با تمامی امکانات ۷ میلیارد ۵۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده و یک واحد ۲۰۰متری واقع در دروس با تمامی امکانات ۸ میلیارد ۲۰۰ میلیون تومان. قیمت‌ها در پونک و شهرک غرب در تهران نیز به ترتیب از والنسیا در اسپانیا و توسکانی در ایتالیا بیشتر بوده است.
گزارش دیگری در سال ۹۱ که تحت نظر شرکت مدیریت هزینه در لندن به نام “اکسپاتیستان” تهیه شده حاکی از آن است که قیمت مسکن در تهران و برخی شهرهای کشور از شهرهایی چون مادرید، رم، فرانکفورت، سانفرانسیسکو، استانبول، بسیار بالاتر است. برای نمونه قیمت هر متر آپارتمان نوساز، مبله، در شهر مادرید اسپانیا در بهترین منطقه این شهر، ۴۲۲ یوروو و در منطقه شمالی تهران ۱۳۴۷ یورو برآورد شده است. در شهر آنکارا پایتخت ترکیه، قیمت مسکن ۱۵۳ درصد از میانگین قیمت مسکن در تهران کمتر است و میانگین قیمت مسکن در مناطق لوکس شهر مونیخ، ۲۶ درصد ارزان‌تر از شهر تهران است. قیمت مسکن در کالیفرنیا نیز در مقایسه با تهران، ۶۰ درصد ارزان‌تر است.
روندهای تاریخی نیز بر تعمیق مداوم بحران مسکن صحه میگذارند. در 26 سال گذشته، قیمت مسکن بطور سالانه 25.2 درصد افزایش قیمت داشته و 344.2 برابر شده است. در سال ۶۵ در کل کشور ۸۰ درصد از خانوارها مالک بودهاند و این رقم در سال ۹۵ به ۵۴ درصد کاهش یافته است. در فاصله سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵ تعداد اجاره‌نشین‌های شهری کشور ۷۰ درصد رشد داشته است. همچنین بهای مسکن در مناطق شهری از چیزی حدود سه برابر درآمد خانوار در پیش از انقلاب به حدود ۲۰ برابر برای یک خانوار تهرانی رسیده است. به این ترتیب و پس از گذشت بیش از ۴۰ سال نه تنها دعاوی انقلابی حمایت از مستضعفین (دستکم در حوزه مسکن) تحقق نیافته که برآوردن تأمین مسکن به عنوان یک نیاز اولیه انسانی روز به روز رنگ باخته است.
ریشههای بحران
ریشههای بحران مسکن در ایران را باید در سرشت رانتیر اقتصاد ایران ( اقتصاد تک محصولی نفتی) و گره خورد این سرشت با سیاست اقتصاد بازار جستجود کرد. نامرادیهای اقتصاد رانتیر در ایران در همنشینی با نیروهای بازار آزاد توسعه و گسترش بیش از پیش یافتهاند. با پایان یافتن جنگ ایران و عراق و روی کار آمدن دولتی جدید در ایران سیاست‌های تعدیل اقتصادی به اجرا گذاشته شد. تلفیقی از سیاست‌های تعدیل ساختاری و سیاست‌های تعدیل کلان اقتصادی، که به ترتیب از سوی بانک جهانی و صندوق بین المللی پول توصیه می‌شوند، سیاست‌های تعدیل اقتصادی را شکل می‌دهند.
برخی از مهمترین اجزای سیاست‌های تعدیل اقتصادی به شرح زیرند:
– برقراری تجارت آزاد، از میان برداشتن تعرفه‌ها و محدودیت‌های واردات.
– بازگذاشتن درهای اقتصاد به روی سرمایه‌گذاری‌های خارجی، از میان برداشتن قوانین دولتی مانع این جریان،
– خصوصی‌سازی مؤسسات دولتی و تنظیم مقررات به این منظور که تخصیص منابع به جای دولت به وسیله بازار انجام گیرد،
– کاهش دخالت دولت در نظام مالی (حذف و یا از بین بردن اقداماتی که اعتبارات را به حوزه‌ها و یا بخشهای خاصی از اقتصاد سوق می‌دهد و…..)،
– تغییر در نظام مالیاتی (کاستن یا حذف مالیات کالاهای صادراتی، گسترش مبنای مالیاتی و کاستن میزان مالیاتها)،
– مقابله با کسری بودجه از طریق سیاست‌های انقباضی مالی (بهویژه کاهش مخارج دولتی)،
– افزایش نرخهای بهره،
-کاهش رسمی ارزش پول ملی.
در حوزه مدیریت شهری قانون خودکفایی کلانشهرها در سال ۱۳۶۸ آغازگر سیاست‌های جدید بود. فروش تراکم، تغییر کاربری باغات به کاربری مسکونی و تجاری که با هدف کسب درآمد شهرداری‌ها اجرا میشدند، اجزای اصلی این سیاستها بودند. در پرتو این سیاستها، زمین، آسمان، فضای سبز شهرها و حقوق انسانی و شهروندی شهروندان به کالاهایی تبدیل شدند که با فروش آنها رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها جهش بیسابقهای پیدا کرد. دیگر بخشهایی مانند صنعت جذابیت لازم برای سرمایه‌گذاری نداشتند و با علامت بازار آزاد، هجوم سرمایه به زمین و مستغلات آغاز شد. بازار آزاد ضمن خارج کردن صنعت از مدار گسترش، جهش بیحساب و کتاب قیمت زمین و مسکن را رقم زد. (در پاسخ که بر نقش بخش مسکن در تحریک صنعت تأکید می‌کنند باید گفت که بخش مسکن در وهله نخست به دلیل جهتیابی سوداگرانه‌اش و در وهله بعدی به دلیل اشباع آن و خارج از دسترس شدنش به دلیل رشد بی‌منطق قیمت‌ها چنین نقشی را برعهده ندارد و برای سرمایههای سوداگر نیز بخشهای صنعت و کشاورزی جایگزین بخش مسکن نیستند بلکه بازارهای همانند سکه و ارز این جایگزینی را بر عهده دارند. حدود ۱۰درصد اشتغال کشور در بخش مسکن محقق شده و از لحاظ تاثیر رشد مسکن بر رشد سایر بخشهای اقتصادی مطالعات انجام شده بر روی داده و ستانده بخشهای اقتصادی نشان می‌دهد بخش مسکن در بین ۷۲ بخش اقتصادی، رتبه ۲۸ را از لحاظ آثار تکاثر اقتصادی دارد و برخلاف آنچه گفته می‌شود رتبه اول را از نظر تاثیر بر رشد اقتصادی ندارد.)
به رغم دعاوی طرفداران اقتصاد بازار، فساد همزاد سیاست‌های بازاری است. اگر بازار این علامت را می‌دهد که یک کالا در آینده افزایش قیمت خواهد داشت، دلیلی وجود ندارد که مالک آزاد آن کالا – که سودورزی سرمایهاش تنها انگیزه‌ای است که بازار به وی الهام می‌کند- کالای خود را در زمان حاضر به بازار عرضه کند. از همین روست که باوجود بالاتر بودن نرخ رشد تولید مسکن از نرخ رشد خانوار در چند دهه اخیر (و با لحاظ دورههای رکود) و بهویژه در ۱۰ سال اخیر (۳۶ درصد)، سیستم عرضه و تقاضا نتوانسته است حتی به مدد دست نامرئی پشتیبانش، تعادلی در بازار ایجاد کند. بر اساس آمار‌ها در سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ تعداد خانه‌های خالی به طرز چشمگیری افزایش یافته است. به‌طوری‌که درصد این خانه‌ها از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (۲.۶ میلیون واحد خالی) رسیده است. به گفته معاون مسکن وزارت راه و مسکن و شهرسازی ۲۵ درصد پلاکهای ثبتی در کشور یا خانههالی و یا مخروبه هستند.
بازار همچنین مهارت فراوانی در رسوخ روح بازاری به افراد تحت سلطهاش دارد. با سیطره نیروهای بازار، افراد جامعه هریک به سوداگری تمام عیار تبدیل می‌شوند که سود اقتصادی یگانه رهنمای زندگی آنهاست. به گواه آمارهای کارشناسی ۷۰ درصد از تقاضای مسکن، تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه است. این رقم در بازه زمانی ۱۳۸۵- ۱۳۹۵ معادل ۶۶ درصد بوده است. طبق سرشماری مرکز آمار در این بازه زمانی ۷ میلیون واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه به موجودی مسکن اضافه شده است؛ درحالی‌که تنها ۲.۴ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. باز هم طبق اظهارات کارشناسی میزان خانه‌های خالی در کشور به حدود ۳ میلیون واحد رسیده و سالیانه حدود ۳۶ هزار واحد به آن اضافه می‌شود. نگاه سرمایه‌ای غیرمولد به بخش مسکن از جمله دلایل افزایش قیمت مسکن بوده است. بدین معنا که بخشی از جامعه با خرید مسکن و نگهداری آن، هدف کسب سود دارند. این رویه باعث می‌شود تا تقاضای غیرمصرفی و سوداگرانه به‌شدت افزایش پیدا کرده و درنتیجه قیمت مسکن افزایش یابد. پیامد زیانبار این امر تسلط بخشهای غیرمولد و سوداگرانه بر اقتصاد و به محاق رفتن تولید و صنعت است.
افزون بر کنشهای سوداگرانه فردی و شرکتی، بانکها نقش گستردهای در سوداگری مسکن داشتهاند. جدول زیر تعداد شرکت‌های زیرمجموعه ۱۷ بانک خصوصی و دولتی (در مجموع ۷۸ شرکت) را نشان می‌دهد که در بخش ساخت و ساز مسکن فعالیت دارند. منافع همین بانکها و افراد و نهادهای پشت پرده آنها، میتواند یکی از علتهای بنیادی عدم مداخله کارساز در بازار مسکن (به نفع مصرفکنندگان واقعی و طبقات فرودست) باشد. باید این پرسش را فراپیش نهاد که چرا باوجود ارائه راهکارهای گوناگون توسط کارشناسان غیروابسته این حوزه برای مهار نیروهای سلطهگر بازار، این راهکارها با بیتفاوتی نهادهای مسئول روبرو می‌شود.
هنوز علت دقیق تغییر برخی قوانین و یا معطل ماندن برخی دیگر مشخص نیست: تغییر قوانینی نظیر طرح جامع تهران که حداکثر جمعیت تهران را حدود ۸ میلیون نفر از لحاظ ظرفیت حق انسان به شهر در نظر گرفته بود به ۱/۹میلیون و اضافه شدن ۲۰ درصد به تراکمها در سال‌های گذشته؛ حذف مالیات خانه‌های خالی از اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، در سال ۹۳ در جریان رسیدگی به مواد باقی مانده اصلاحیه قانون مالیات ها؛ معلق شدن طرح مالیات از خانه‌های خالی در سال ۹۴ و عدم اجرای مصوبه مجلس برای راهاندازی سامانه ملی مسکن توسط وزارت راه، مسکن و شهرسازی.
علت بنیادی بحران مسکن در ایران را باید در رهاسازی نیروهای بازار و اجرای سیاست‌های تعدیل اقتصادی در ایران پس از جنگ دانست. کسانی که تنها بر نقش تحریمهای چندسال اخیر به عنوان علت بنیادی این بحران انگشت میگذارند فراموش می‌کنند که ریشههای این بحران به دهههای پیش بازمیگردد و از آن زمان تا کنون بحران مسکن درحال شکلگیری و ژرفایابی بوده است و تحریمها نقش کاتالیزور در ژرفابخشی بیشتر به این بحران داشتهاند. دیگر علتهای بازگو شده درخصوص وقوع بحران مسکن نیز به نوعی ریشه در همین سیاست‌های بازاری دارند. در زیر به چندی از این علتهای واسط اشاره می‌شود:
- نبودن یک سیستم تامین اجتماعی کارآ که خانوارها به فعالیتهای سوداگرانه برای تأمین آینده خود سوق می‌دهد،
- کاهش ارزش ریال ( به عنوان یکی از اجزای اصلی سیاست‌های تعدیل که البته تحریمها به آن شدت بخشیدهاند و نه آنکه عامل اصلی آن باشند) که منجر به افزایش شدید قیمت دارایی‌های سرمایه‌ای شده است،
- تبدیل‌شدن بازار سهام به عنصر پیشران قیمت مسکن (معیار قرار گرفتن بازار سهام برای افزایش قیمت توسط مالکان مسکن، علاوه بر بازار دلار و سکه که با فاصله زمانی دیرتری بر بازار مسکن تأثیر میگذاشتند)
- افزایش نقش بخش غیرمبادلهای اقتصاد در نتیجه خارج‌شدن بخش تولید از مدار رقابت بازاری و تشدید این امر در اثر تحریمها
- بیرون ماندن نیازمندان از سیاست‌های توزیع زمین‌های شهری و واگذاری بی حد و حصر این زمینها به غیر نیازمندان در دهه اول انقلاب و پس از آن،
- توزیع نابرابر نقدینگی در اثر سیاست‌های بازاری و رانتی که محرک فعالیتهای سوداگرانه بوده است،
- احتکار مسکن و ظهور سلطانهای گوناگون مسکن،
- تلاش برای جایگزینی سود حاصل از درآمدهای از دست رفته نفت با سود حاصل از شهرفروشی توسط سرمایهداران وابسته به قدرت،
- عدم رغبت بساز و بفروش‌های بزرگ مقیاس و اقتصاددانان و آرشیتکت‌ها و مهندسان سازه‌ای به سرمایه گذاری در بافت‌های فرسوده که نرخ و حجم کمتری را به نسبت برجسازی در مناطق اعیان‌نشین متوجه آنان می‌کند و در آنجا مجبور به رعایت حداقلی از ضوابط شهرسازی‌اند. مکتب اقتصاد بازار بهترین یاور گروه پیشگفته و مذهب اقتصادی آنهاست،
- نقش معاملات واحدهای ساختمانی توسط سرمایهدار سوداگر و سرمایه‌داری املاک شهری بر افزایش قیمت زمین و مسکن. زمان‌های توقف سرمایه که از سوی این سرمایه‌داری به ساختمان و مسکن تحمیل می‌شود عامل افزایش مداوم قیمت زمین و مسکن است،
- زد و بندهای میان بنگاههای املاک و میان آنها با سوداگران،
- عدم توسعه شهرهای جدید به دلیل مشکلات حمل و نقل،.
- سرکوب تقاضای مسکن طبقات فرودست توسط سرمایه سوداگر.
بخش مهمی از این عوامل واسط ریشه در سیاست‌های تعدیل اقتصادی دارند. وانهادن تأمین اجتماعی، کاهش ارزش پول ملی، عدم مداخله دولت در بازار مسکن، رهاسازی بازار و برآمدن سوداگران و سفتهباز از جمله این عواملاند.
پیامدها
تبدیل‌شدن مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای مهمترین پیامد روندهای طی شده در بازار مسکن در ایران بوده است. حاصل این روند بروز معضلات اقتصادی، اجتماعی و سیاسی گوناگون است: ظهور پدیده خانه‌های خالی (حدود ۳ میلیون در حال حاضر). افزایش روزافزون هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایرانی (در مواردی تا ۷۰ درصد )، افزایش تعداد مستاجران شهری در عرض ۲۰ سال از ۲۱ درصد به ۳۷ درصدبین سال‌های ۷۵ تا ۹۵، کاهش کیفیت ساخت مسکن، افزایش نسبت نقدینگی مسکن به کل سرمایه‌گذاری در اقتصاد (بطور متوسط ۳۰ درصد در سال‌های پس از انقلاب و بین ۵۰ تا ۶۴ درصد در سال‌های رونق بخش مسکن)، و ورود بخش عمدهای از این نقدینگی به بازار مسکن دست دوم و زمین در نتیجه کاهش رشد سرمایه‌گذاری در صنعت؛ افزای شدید شکاف طبقاتی؛ بروز احساس ناامنی اجتماعی در میان اقشار وسیعی از جامعه ؛ گسترش بدمسکنی و افزایش روزافزون خانه‌های اشتراکی؛ ماشین خوابی و پشت بام فروشی؛ امکانیابی هرچه بیشتر شورشهای شهری؛ ظهور سلاطین مسکن که طبق گزارشهای مسئولین ( نمایندگان مجلس، وزیرمسکن و غیره) برخی از آنها از ۸۰ تا ۲۵۰۰ مسکن را فقط در شهر تهران در مالکیت خود دارند.
درحالی‌که تولید در صنعت و کشاورزی پر ریسک، کمبهره و با نرخ مالیاتی بالاست. سرمایه از بخش مولد صنعتی و کشاورزی، به دلالی و سوداگری در زمین و مسکن میل پیدا می‌کند و ضمن افزایش تقاضای کاذب زمین و مسکن به افزایش قیمت آنها و اجارهبهایشان انجامیده و به افزایش نابرابریهای اقتصادی و اجتماعی و سیاسی میانجامد و بر نرخ اشتغال نیز تأثیر منفی خواهد داشت.
چه باید کرد؟
برای مقابله با بحران مسکن در ایران راهکارهای گوناگونی از سوی مسئولان و کارشناسان ارائه شده اند. برخی از این راهکارها یا چنان سستمایه اند که قابل اعتنا نیستند و برخی دیگر چنان از سوگیری طبقاتی برخوردارند که به احتمال با هدف پردهپوشی راهکارهای کارآمد که با منافع سوداگران عرصه مسکن در تضادند، طرح می‌شوند. راهکارهایی نظیر ساخت خانه‌های ۲۵ متری و یا تعیین سقف ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها از این دستهاند ( به گفته معاون مسکن وزارت راه، مسکن و شهرسازی پس از اعلام سقف، اجارهها در کرمانشاه ۸۰۰ درصد و در تهران ۱۰۰ درصد رشد داشتهاند) و ناکارآمدی و سستبنیادی آنها چنان هویداست که جایی برای بحث باقی نمیگذارند. تمدید اجباری قراردادهای اجاره نیز اگر به گسترش بیشتر بحران نینجامد در بهترین حالت جز به تعویق انداختن بحران حاصل دیگری ندارد.
ارائه تسهیلات به موجر و پرداخت اقساط این تسهیلات توسط مستأجر نیز در حقیقت نوعی پاک‌کردن صورت مسئله است، البته با سوگیری بیشتر به نفع حل مشکل موجر. در حقیقت روشی است به نفع مالکان سرمایه مسکن و درد چندانی از مستأجر دوا نمیکند جز اینکه علاوه بر تیغ موجر، تیغهای دولتی نیز به پشتیبانی از موجر بر فراز سر او خواهد بود ( این اظهارات وزیر مسکن هنگام تشریح سیاست‌های دولت درباره ارائه تسهیلات اجاره مسکن است: نکته مهم اینکه اگر مستاجر به تکالیف و تعهدات قانونی خود در برابر موجر عمل نکند، با حکم دادگاه، حکم تخلیه برایش صادر می‌شود و طی دوماه باید تخلیه کند). عرضه زمین‌های ۹۹ ساله در بیابان‌های نیز نه حق انسان به شهر و نه حق انسان به مسکن را پاسخ خواهد گفت و خود در دایره ایجاد رانت مستهلک خواهد شد.
راهکارهای ارائه شده توسط نیز دولت بر خلاف موازین عدالت اجتماعی است. رفع سخت‌گیری در خصوص ارائه تراکم ساخت،؛ واگذاری زمین شهری مرغوب برای ساخت و ساز به کسانی که دارای پروژهها وخانه خالی نیمه تمام و زمین در محدوده شهرها هستند در ازای عرضه واحدها برای فروش؛ بخشی از راهکارهایی بود که وزیر راه، مسکن و شهرسازی برای حل بحران مسکن به آنها استناد کرد. چرا باید رانت زمین به هر علتی به گروهی خاص تعلق بگیرد و دیگر گروههای اجتماعی از آن بیبهره باشند. سیاستهایی که تنها منافع گروههای خاصی از جامعه را در بر دارند تنها به تعمیق بحران مسکن کمک می‌کند و خاستگاه اجتماعی و سرشت طبقاتی این تصمیمها را نشان می‌دهد.
می‌ماند طرحهایی همانند مسکن مهر و مشابه آن که همچنان طرفدارن پرشماری دارند. کارشناسان رسمی درخصوص مسکن مهر و مشکلات آن از جمله عوارض بسیار شدید تورمی این طرح (به معنای پرداخت هزینه بسیار بیشتر در عوض ملک به دست آمده) ، کیفیت نازل ساخت، مکانیابیهای غلط، مشکلات دسترسی شهری و حمل و نقل، به هدر دادن منابع، عدم بهرهگیری از کازشناسان مستقل و غیرسیاسی و غیره سخن بسیار گفتهاند. ولی فارغ از تحلیلهای غالب، طرحهایی مانند مسکن مهر را از دو زاویه سیاسی-اجتماعی و اقتصادی دیگر نیز می‌توان تحلیل کرد. از دیدگاه سیاسی-اجتماعی، پیامد یکراست اجرای این طرح برآمدن یک گروه اجتماعی است که تملک دارایی مسکن، روح محافظه کاری را در آنها دمیده و آنها را به نیروی اجتماعی در برابر تغییرات اجتماعی بدل می‌کند. چیزی مشابه طرحهایی همانند اصلاحات ارضی در زمان پهلوی دوم و یا در کشورهای کمتر توسعهیافته دیگر که هدف آنها جلوگیری از بروز جنبشهای اعتراضی و رادیکال بود. ضمن آنکه این امر با بستن نیروی کار به زمین متعلق به وی و وابسته‌کردن معاش این نیرو به وام و ربح بانکی، سرسپردگی و گوش به فرمانی این نیرو به خریداران آن را افزایش خواهد داد.
از دیدگاه اقتصادی اجرای طرحهای اینچنینی بازهم در جهت منافع خریداران نیروی کار سیر می‌کند. حذف هزینه مسکن از ارزش نیروی کار به معنای ارزانترشدن این نیرو است. به همان نسبت که هزینه تولید این نیر کاهش می‌یابد، ارزش آن نیز کاهش پیدا خواهد کرد. اگرچه درآمد اسمی نیروی کار سال به سال افزایش می‌یابد ولی رشد افزونتر تورم، اسباب کاهش درآمد حقیقی نیروی کار را فراهم میآورد. به این ترتیب ارزش حقیقی نیروی کار نیز کاهش پیدا می‌کند. تورم همان عصای شعبدهگری است که اقتصاد را به نفع خریداران نیروی کار سامان می‌دهد.
ازآنجا که طرحهایی نظیر مسکن مهر تحت سلطه سرمایه و نیروهای بازار عمل می‌کنند قادر به حل مسئله مسکن نیستند. طرحهای اینچنینی دو پیشران اصلی دارند. نخست تسهیلات و نقدینگی هدایت شده توسط دولت و دیگر، مشارکت انبوهسازان. بدون شک انبوهسازان مشارکت‌کننده جز با هدف کسب سود وارد این عرصه نمیشوند. ولی باوجود سودآور بودن و تمایل انبوهسازان به مشارکت جهت کسب سود و منفعتیابی از کمکهای دولتی، این طرحها ناکارآمدند. زیرا با قرارگرفتن تحت پروسه خرید و فروش و عرضه و تقاضای بازار خود به جزئی از بازار مسکن تبدیل شده و به محض صورتپذیری این امر خود به بخشی از مسئله تبدیل می‌شوند.
در چنین شرایطی هر اقدامی برای بالا بردن توان خرید باعث تحریک بازار و افزایش تورم و بی‌اثر شدن پول تزریق شده می‌شود. سرمایه که درصدد سودبری از هر عرصه سودآوری است، تمایلی به برچیدن تنگنای مسکن ندارد و هیچ دست نامرئی نیز قادر به کنترل و ساماندهی نیروهای بازار و تعادلبخشی به سیستم عرضه و تقاضای برآمده از آن نیست. وگرنه طرحهای اینچنینی دستکم از نیمه دوم قرن نوزدهم میلادی سابقه دارند و هنوز نتوانستهاند جامعه بشری را از شر مشکل مسکن آزاد کنند. ادعاهای حامیان همنشینی آزادی بشری و نیروهای بازار هم کمکی به رهایی از اسارت این مشکل نکرده است.
صاحبان املاک تولید شده توسط اینگونه طرحها نیز به لحاظ اقتصادی و اجتماعی دستآوردی نداشتهاند. تورم حاصل از نقدینگی هدایت شده به این عرصه دستآورد اقتصادی آنها را بر باد داده است. بهواسطه تورم روزافزون آنها بیش از آنچه بهدست آوردهاند در حال پرداختند. با این تفاوت که ممکن است از روند تورم قیمت مسکن دچار حظ اقتصادی شوند و این حظ اقتصادی بهنوعی آنها را خواستار تداوم این روند می‌کند. به سخن دیگر آنها به واسطه احساس بهرهمندی اقتصادی که از روند تورم مسکن دارند، خواستار تداوم همان شرایط اقتصادی می‌شوند که بنیان مستمندی آنهاست. درحالی که بسیارند کسانی که حتی قدرت تملک این خانه ها را نیز ندارند و شرایط اقتصادی پیش گفته برای آنها خفقان آور است. باید به این نکته توجه داشت که تورم ناشی از اجرای مسکن مهر تنها ویژه آن گروه محدودی که به واسطه این طرح صاحبخانه شدند نبود و بر تمامی اقشار اجتماعی و بهویژه اقشار فرودست و کسانی که از تورم ارتزاق نمیکنند، بار شد.
از آنجا که زمین یگانه منبع محدودی است که تولید نمی‌شود و از طریق فرایندهایی چون تجارت جهانی و واردات و صادرات نمیتوان نیز بر محدودیت آن غلبه کرد، لذا از سرشتی رانتگونه برخوردار است. این رانت به کسانی که به هر علتی مالک زمین می‌شوند (خرید، واگذاری، غصب، حیله و غیره) تعلق می‌گیرد، در حالیکه دیگران از حق مالکیت محروم می‌شوند. از این رو ملی‌کردن تمامی زمین‌های موجود به عنوان راهکاری برای محو رانت همواره مورد توجه نیروهای اجتماعی بوده است. با اینهمه، برخی کارشناسان طرح این مسئله را موجب آشفتگی و حتی به ضرر طبقات محروم می‌دانند، از این رو در اینجا ضمن تأکید بر اینکه راهکارهایی همانند ملی‌کردن زمین میتواند بنا به شرایط مساعد به عنوان یک راهکار بنیادی مطرح شود، بر راهکارهای در دسترس و قابل انطباق بر شرایط کنونی انگشت گذاشته می‌شود.
بنا به شرایط کنونی کارسازترین راهکار برای مقابله با سوداگری مسکن، بکارگیری مالیات موثر در حوزه مسکن و املاک است. برپایه مطالعات موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران این مالیاتها میتواند ۵ عرصه مالیات بر عایدی سرمایه ای املاک، مالیات بر نقل و انتقال املاک، مالیات سالانه املاک، مالیات بر درآمد اجاره املاک و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن را در برگیرند. به این موارد باید مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات خرید املاک گران‌قیمت، مالیات بر سودهای بزرگ حاصل از معامله ملک را نیز اضافه کرد.
مالیات بر عایدی سرمایه حاصل از تملک مسکن، یکی از اجزای مالیات بر عایدی سرمایه است که اغلب کشورهای پیشرفته، از جمله اعضای سازمان همکاری و توسعه اقتصادی آن را اجرا می‌کنند و نزدیک به یک سده از قدمت آن می‌گذرد. پایه این مالیات، خالص ارزش اسمی فروش به معنای ارزش فروش پس از کسر هزینه‌های خرید و به‌سازی است. مطالعات موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران نشان می‌دهد که در کشورهای مورد بررسی معافیت‌ها و تخفیف‌هایی در این بخش از مالیات وجود دارد؛ برای نمونه این نوع مالیات مشمول خانه محل سکونت شهروندان نمی‌شود. عوامل چندگانهای چون مدت زمان تملک مسکن، هدف از تملک، تعداد املاک تحت مالکیت، هدف از فروش ملک، هدف از خرید ملک و جز آنها در تعیین نرخ مالیات بر رشد قیمت مسکن نقشآفرینند. (نباید ناگفته گذاشت که برخی کارشناسان مالیات بر حجم سرمایه را بر مالیات بر عایدی سرمایه مرجح می‌دانند. چراکه به باور ایشان مالیات بر عایدی بر سرمایه نمی‌تواند مانع دلالی و سوداگری شود و قوانین ایجاد شده در اینخصوص را می‌توان با معاملات صوری و با روشهایی چون تهاتر مسکن با خودرو و سایر اقلام سرمایه دور زد).
هدف دولت‌ها از وضع اینگونه مالیاتها درآمدزایی و تأمین هزینه‌های دولتی نیست؛ بلکه کنترل نوسان‌های قیمت مسکن، کنترل و اثر عوامل سودجویانه بر قیمت مسکن، کنترل بحران‌های تورمی ناشی از هجوم سرمایهها و جلوگیری از رشد شکاف درآمدی و نابرابری های طبقاتی، مورد نظرند. کشورهایی مانند آمریکا، انگلستان، کانادا، ژاپن، فرانسه، آلمان، اسپانیا، پرتغال، مالزی، برزیل، چین، روسیه، ترکیه و غیره از جمله کشورهایی هستند که از انواع گوناگونی از این مالیاتها بهره میگیرند. برای نمونه و بر پایه برخی گزارشهای اخیر، میزان مالیات بر عایدی سرمایه در کانادا معادل ۵۰ درصد است یا در فرانسه نرخ مالیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک ۳۶٫۲ درصد است که شامل مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ ۱۹ درصد به اضافه ۱۷٫۲ درصد هزینه‌های اجتماعی است.
در وضع مالیات بر عایدی سرمایه مسکن و املاک باید باید شاخصسازی تورم و حذف اثر آن بر عایدی سرمایه مورد توجه قرار گیرد. برای این منظور می‌توان با استفاده از تجربه سایر دولت‌ها فرمهایی را تهیه کرد که درآن تورم واقعی کشور در سال‌های مختلف برآورد شده ( تورم حاصل از چندسال پیاپی از طریق روش‌های مرابحه مرکب) و مالک یک دارایی که فروش آن مشمول مالیات بر عایدی سرمایه است، در هنگام فروش از طریق جدولهای موجود در این فرمها قیمت معاف از مالیات دارایی خود را محاسبه کند. در نتیجه افزایش قیمت حاصل از تورم، معاف از مالیات به شمار آمده و میزان فراتر از آن مشمول مالیات می‌شود. البته در این خصوص باید وضع مالیات بر رشد قیمت مسکن در زمان فروش مدنظر قرار گیرد تا صاحبان املاک نتوانند مالیات وضع شده را از طریق افزایش قیمت خنثی کنند. همچنیین مالیات بر سودهای بزرگ را نیز باید در نظر داشت. برای نمونه در فرانسه، سود بین ۵۰ هزار تا ۱۰۰ هزار یورو باید ۲ درصد و سودهای بالای ۲۵۰ هزار یورو، ۶ درصد بیشتر از نرخ پایه (۳۶٫۲ درصد) مالیات پرداخت کنند.
برقراری نرخهای کارآی مالیاتی بر سود حاصل از معاملات مسکن ضربه موثری بر سوداگری مسکن است و تجربه موفقی است که بسیاری از کشورها از جمله کشورهای پیشرفته غربی که خود مبتکر و نشردهنده تئوریهای اقتصاد بازارند، آن را دهههاست از سر گذرانده و همچنان در حال اجرای آنند. اگرچه شاگردان ممتاز وطنی آنها چنان فریفته این تئوریها شده‌اند که حتی حاضر به لمس واقعیتها نیستند. تأکید بر نرخهای کارآ به این علت است که نرخهای مالیاتی اگر موثر نباشند کارآیی لازم را نداشته و به قوانینی خنثی تبدیل می‌شوند. تنها زمانی که نرخ مالیات بر خانه خالی به‌درستی و مؤثر تعیین شود، انگیزه عرضه را برای فروش یا اجاره فراهم می‌سازد و بدین ترتیب قیمت مسکن و اجاره‌بها کاهش می‌یابد.
مالیات بر نقل و انتقال املاک» تقریبا در تمام کشورهای توسعه یافته اخذ می‌شود و در ایران نیز با نرخ ۵ درصد ارزش معاملاتی اعمال می‌شود. نرخ مالیات بر نقل و انتقال املاک در کشورهای مختلف متغیر بوده اما این رقم در کشورهای توسعه یافته عمدتا بین ۵/ ۰ تا ۱۵ درصد است.
برقراری مالیات‌های سنگین بر خانه‌های خالی به تحریک بخش عرضه مسکن منجر خواهد شد و نقش موثری در شکست قیمت‌ها خواهد داشت. مالیات خرید املاک گران‌قیمت و مالیات سالانه املاک (مالیات بر ارزش املاک) نیز از جمله ابزارهایی هستند که می‌توانند با هدف کاهش شکاف طبقاتی و تضعیف تمایلات سوداگرانه بکار گرفته شوند. مالیات تصاعدی (بنا به ارزش ملک) از جمله سیاست‌های مالیاتی است که در کشورهایی همانند انگلستان، استرالیا و ایرلند مورد استفاده قرار می‌گیرد. مالیات سالانه املاک در بسیاری از کشورها «ارزش بازاری املاک» و در برخی از کشورها «درآمد اجاره ای املاک» در نظرگرفته شده است، در این زمینه باید بر ضرورت دو نرخی بودن مالیات سالانه بر املاک تاکید کرد، زیرا باید بین «زمین» که یک دارایی تولید شده نیست با «ساختمان» که ارزش افزوده ایجاد می‌کند دو نرخ متفاوت مالیاتی پیش‌بینی شود. مالیات بر ارزش املاک راهکاری معتدل برای مقابله با محدودبودن منبع زمین و عدم امکان تولید زمین است. این ابزارها می‌توانند جایگزینی عادلانهتر برای درآمد شهرداری‌ها در عوض تراکمفروشی باشند که در قالب آن حقوق شهروندی و انسانی افراد جامعه به فروش میرسد.
«مالیات بر درآمد اجاره املاک» اثر معکوس بر سطح قیمت مسکن خواهد داشت. از آنجاکه مالیات بر درآمد اجاره املاک حاصل از نگهداری دارایی است، نه حاصل از کار و فعالیت اقتصادی، بنابراین پایه این مالیات باید با سایر مالیات ها متفاوت باشد. چنانکه مطالعات دانشگاه تهران نشان می‌دهد، معافیت‌های موضوع این مالیات باید بر حسب میزان درآمد اجاره‌ای املاک مشخص شود نه متراژ واحدهای مسکونی. در این صورت از تحدید بازار مسکن استیجاری برای اقشار متوسط جامعه جلوگیری خواهد شد.
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن، دیگرسرفصل مالیاتی است که میتواند برای مقابله با بحران مسکن بکار گرفته شود. این مالیات باید بر مبنای نرخهای موثر بر درآمد حاصل از عرصه ساختمان و درآمد حاصل از اعیان ساختمان مورد توجه قرار گیرد.
آن گونه که مطالعات دانشگاه تهران نشان می‌دهد، انواع مالیات در بخش مسکن در کشورهای گوناگون اثبات کرده که هیچ یک از پنج مدل مالیاتی مورد بررسی این دانشگاه تاثیری بر تورم بخش مسکن ندارد. همچنین مالیات بر نقل و انتقال املاک و مالیات سالانه بر املاک تاثیری بر تغییر تقاضای مسکن اجاره‌ای ندارد و توازن بازار را تحت تاثیر قرار نمی‌دهد.
برقراری سیاست‌های مالیاتی در بازارهای موازی بازار مسکن شرط لازم کارسازی این سیاستها در بخش مسکن است. مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن باید بازارهای موازی بازار مسکن را مانند بازار سکه، ارز، سهام و خودرو را نیز دربرگیرد تا بتواند نقش کارسازی داشته باشد. همچنین ایجاد تمایز بین انگیزه های سوداگری و مصرف در تعیین نرخ و پایه مالیاتی باید درنظر گرفته شود. البته با توجه به تورم فزاینده در اقتصاد ایران روشهایی نظیر مالیات پلکانی معکوس در ارتباط با زمان میتواند نتیجه عکس داده و هدف دلخواه را برآورده نسازد.
در کنار این راهکارها، طرحهایی که بتوانند الگوی مبتنی بر ارزش مبادلهای را به الگوی مبتنی بر ارزش مصرفی تبدیل کنند؛ مالکیت شخصى زمین را به مالکیت جمعى تبدیل کنند؛ امکان ساخت واحدهاى مسکونى در فضاهایى که از خدمات رفاهى، ایمنى، تجارى و عمومى (شامل آموزش و بهداشت) برخوردار باشند را بدهند؛ ساخت را در حیطه‌هاى تعاونى و غیرسودجویانه هدایت کنند؛ بازتوزیع درآمد و ثروت را از برج‌سازی‌های گران‌قیمت به خانه‌سازی‌های معمولی هدایت نمایند؛ سیاست کنترل وام‌ها را به نفع نیازمندان (و نه صاحبان ثروت اقتصادی و سیاسی، چنانکه هست) تغیر دهند و نوسازی بافت‌های فرسوده را در قالب تعاونی و غیرسوداگرانه پیگیری کنند، قابل دفاع هستند.
استفاده از تکنولوژیهای نوین یا همان صنعتی‌سازی نیز به نوبه خود راهگشاست. با بکارگیری این تکنولوژیها سرعت انجام کار و بهرهوری افزایش یافته، اتلاف انرژی کمتر بوده و مسکن مقاومتر و با کیفیتتری تولید می‌شود. ارزان‌کردن بهای مسکن از طریق تامین زمین ارزان نیز سیاستی بسیار محوری و مناسب است. بخش مهمی از هزینه مسکن به هزینه زمین بازمیگردد (در استان تهران سهم زمین در هزینه تولید مسکن تا حد ۵۰ تا ۵۷ درصد است) که یکی از منابع ثروت و قدرت سرمایه‌داری املاک شهری است. تحول ساختاری در سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی و توزیع عادلانه منابع برای توقف یا کاهش سودبری سرمایه‌داری بزرگ املاک شهری گامی راهبردی برای حل بحران مسکن و از میان برداشتن منافع سوداگران وابسته رانتجو به نفع اقشار متوسط و فرودست.
نتیجهگیری
ریشه بحران مسکن در ایران را باید در همتنیدگی سرشت رانتیر اقتصاد ایران با اجرای سیاست‌های تعدیل اقتصادی و رهاسازی بخشهای اقتصادی از جمله بخش مسکن به دست نیروهای بازار جستجو کرد. دولت موسوم به سازندگی آغازگر سیاست‌های تعدیل اقتصادی بود و دولتهای بعدی نیز هر یک به نوعی تداومدهنده این سیاستها بودند. تحریمهای اقتصادی تشدید شده در سال‌های اخیر نقش کاتالیزور در ژرفابخشی به این بحران داشتهاند و علت بنیادی آن نیستند. طرفه اینکه با رفع تحریمها مشکل مسکن و بحران‌های ادواری آن در اقتصاد ایران تا زمانی که نیروهای بیمهار بازار و سوداگری برآمده از آن برآن سیطره دارند، حل نخواهد شد.
بسیاری از راهکارهای گوناگونی که از سوی مسئولان و کارشناسان ارائه شده‌اند، بسیار سستمایه و موقتی هستند و یا از سوگیری طبقاتی برخوردارند و ازآنجاکه در جهت منافع مالکان مسکن و سوداگران این عرصه طراحی شده‌اند، بر خلاف موازین عدالت اجتماعیاند و نه تنها به تخفیف بحران مسکن نمیانجامند و شکاف طبقاتی و نابرابریها را نیز افزایش خواهند داد. طرحهایی مانند مسکن مهر نیز که هنوز طرفداران پرشماری دارند، از آنرو که مشکلات فراوانی بر آنها مترتب است و در چارچوب سلطه بازار عمل می‌کنند چارهساز نبوده و خود به نوعی به ایجاد نابرابریهای تازه میانجامند.
برای مواجهه با بحران مسکن درایران در شرایط کنونی، راهکارهای رادیکالی چون ملی‌کردن زمینها بسیار پر مناقشهاند. ولی ابزارهای مالیاتی اگر به درستی طراحی شده و اجرا شوند و بر نرخ موثری بنا شوند می‌توانند در کاهش این بحران نقش بهسزایی ایفا کنند. این مالیاتها میتواند عرصههای مالیاتی چون مالیات بر عایدی سرمایه ای املاک، مالیات بر نقل و انتقال املاک، مالیات سالانه املاک، مالیات بر درآمد اجاره املاک و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن، مالیات خرید املاک گران‌قیمت، مالیات بر سودهای نامتعارف از معامله املاک و بهویژه مالیات بر خانه‌های خالی را در برگیرند.
نکته راهبردی در امکان کامیابی این سیاست‌های مالیاتی، برقراری سیاست‌های مالیاتی در بازارهای موازی بخش مسکن است. مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن باید بازارهای موازی بازار مسکن را مانند بازار سکه، ارز، سهام و خودرو را نیز دربرگیرد تا بتواند نقش کارسازی داشته باشد. ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن لازمه اجرایی سیاست‌های مالیاتی پیشگفته است. شفافیت و کاهش فساد، افزایش امکان برنامه‌ریزی، افزایش و سامانیابی درآمدهای مالیاتی از مزیتهای این امر است.
در کنار این سیاست‌های مالیاتی، هرگونه سیاستی که الگوی مبتنی بر ارزش مبادلهای مسکن را به الگوی مبتنی بر ارزش مصرفی تغییر جهت دهد کارگشاست و انجام آن ضروری است. طرحهایی که بتوانند مالکیت شخصى زمین را به مالکیت جمعى تبدیل کنند؛ ا ساخت را در حیطه‌هاى تعاونى و غیرسودجویانه هدایت کنند؛ بازتوزیع درآمد و ثروت را از برج‌سازی‌های گران قیمت به خانه سازی‌های معمولی هدایت نمایند؛ سیاست کنترل وام‌ها را به نفع نیازمندان (و نه صاحبان ثروت اقتصادی و سیاسی، چنانکه هست) تغیر دهند و نوسازی بافت‌های فرسوده را در قالب تعاونی و غیرسوداگرانه پیگیری کنند، قابل دفاع هستند.
با توجه به اینکه هزینه زمین بخش بنیادی هزینه مسکن را تشکیل می‌دهد، ارزان‌کردن بهای مسکن از طریق تامین زمین ارزان نیز سیاستی بسیار محوری و مناسب است. تحول ساختاری در سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی و توزیع عادلانه منابع برای توقف یا کاهش سودبری سرمایه‌داری بزرگ املاک شهری گامی راهبردی برای حل بحران مسکن و از میان برداشتن منافع سوداگران به نفع اقشار متوسط و فرودست است.
علیرضا رحیمی / عضو هیئت علمی پژوهشکده مطالعات راهبردی
